رفتن به بالا
  • یکشنبه - 18 بهمن 1394 - 08:01
  • کد خبر : ۱۶۲۹۶
  • مشاهده :126 بازدید
  •   
  • PrintFriendly and PDF
13941106000975_PhotoL

عملکرد بخش مسکن در ایران:موفقیت در تولید، شکست در توزیع

به گزارش عدالتخواهی، محمد مالکی، کارشناس برنامه‌ریزی شهری  منطقه‌ای در یادداشتی با عنوان «عملکرد بخش مسکن در ایران: موفقیت در تولید، شکست در توزیع» نوشت: دهه چهارم انقلاب اسلامی (1397ـ 1388) به عنوان دهه پیشرفت و عدالت نامگذاری شده است. مقام معظم رهبری در بیانات خود در ابتدای این دهه تاکید کردند: « در دهه پیشرفت و عدالت، برنامه‌ریزی‌ها و تلاشهای ...
جنبش عدالتخواه دانشجویی: 

به گزارش عدالتخواهی، محمد مالکی، کارشناس برنامه‌ریزی شهری  منطقه‌ای در یادداشتی با عنوان «عملکرد بخش مسکن در ایران: موفقیت در تولید، شکست در توزیع» نوشت:

دهه چهارم انقلاب اسلامی (1397ـ 1388) به عنوان دهه پیشرفت و عدالت نامگذاری شده است. مقام معظم رهبری در بیانات خود در ابتدای این دهه تاکید کردند: « در دهه پیشرفت و عدالت، برنامه‌ریزی‌ها و تلاشهای همه مسئولان باید در جهت ایجاد جهشی بزرگ در روند پیشرفت کشور و عدالت گستری وسیع،‌ باشد». ایشان افزودند: « اگر بخواهیم ایران عزیز ما الگوی دیگران شود باید پیشرفت و عدالت را به موازات هم مورد توجه کامل قرار دهیم».

اکنون که یک چهارم پایانی این دهه را سپری می‌کنیم ضروری است که عملکرد کشور در بخش‌های مختلف اقتصادی را با سنجه پیشرفت و عدالت مورد ارزیابی قرار دهیم. در این میان بخش مسکن از اهمیت فوق العاده‌ای در تحقق همزمان پیشرفت اقتصادی و عدالت اجتماعی برخوردار است.

بخش مسکن، شاه کلید تحقق همزمان پیشرفت و عدالت

صنعت ساختمان از یک سو با داشتن ارتباط پسین و پیشین با بیش از 102 صنعت مختلف و در برگرفتن گستره وسیعی از مشاغل، به نوعی محرک و پیشران سایر بخش‌های اقتصادی محسوب می‌شود؛ لذا در صورت رونق پایدار بخش مسکن، کل اقتصاد کشور به رونق و شکوفایی خواهد رسید. از سوی دیگر مسکن، پرهزینه ترین نیاز اساسی خانوار است. از این رو توزیع عادلانه منابع زمین و مسکن میان همه خانوارها، سهم عمده‌ای در توانمندی اقتصادی خانوار، مقاوم سازی اقشار محروم در برابر تکانه‌های اقتصادی، کاهش شکاف طبقاتی و نهایتا تحقق عدالت اجتماعی خواهد داشت.

جالب اینکه تجربیات جهانی نیز نشان می‌دهد که در کشورهای مختلف، توزیع عادلانه نهاده‌های تولید مسکن (از قبیل منابع زمین) همبستگی مستقیم با رشد اقتصادی آن کشور داشته است. در نتیجه بخش مسکن، محوری ترین بخش در راستای تحقق همزمان پیشرفت و عدالت خواهد بود.

همبستگی مستقیم میان توزیع عادلانة زمین و رشد اقتصادی[1]

اما بررسی تحولات بخش مسکن از ابتدای انقلاب اسلامی تاکنون نشان می‌دهد که طی این مدت علیرغم روند صعودی تولید مسکن در کشور، درصد خانوارهای دارای مسکن ملکی کاهش یافته است.

افزایش 5 برابری در تولید سالانه مسکن از ابتدای انقلاب تاکنون

نمودار ذیل تعداد واحد مسکونی تکمیل شده توسط بخش خصوصی در مناطق شهری را نشان می‌دهد. همان گونه که مشاهده می‌شود پس از پایان جنگ تحمیلی، تولید مسکن در کشور روند افزایشی را تجربه کرده و از ساخت سالانه 200 هزار واحد مسکونی در اوایل دهه 70، به بیش از 700 هزار واحد در سال در دهه 90 رسیده‌ است. اوج این روند مربوط به سال 1392 است که تولید 834 هزار واحد مسکونی در مناطق شهری در این سال، رکورد ساخت مسکن در کشور را جابجا کرد.

تعداد واحد مسکونی تکمیل شده توسط بخش خصوصی در مناطق شهری (1357 تاکنون)

ماخذ: داده‌های بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران

همچنین برای قضاوت صحیح تر در مورد میزان تولید مسکن، می‌توان روند افزایش موجودی مسکن را با روند رشد جمعیت و خانوار طی دوره‌های مختلف مقایسه نمود.

این مقایسه نشان می‌دهد که از ابتدای انقلاب اسلامی تاکنون روند تولید مسکن در کشور، پر شتاب‌تر از روند افزایش جمعیت و خانوار بوده است. لذا طی این مدت نسبت تعداد واحد مسکونی به تعداد خانوار (شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی) همواره بهبود یافته است. در سال 1390 این شاخص به بهترین میزان خود رسیده است. به طوری که در این سال با احتساب 1.6 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه، برای اولین بار پس از انقلاب تعداد مسکن در کشور از تعداد خانوارها پیشی گرفت.

شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی (90ـ1355)

ماخذ: مرکز آمار ایران، اطلاعات سرشماری های نفوس و مسکن

با این روند صعودی در ساخت و ساز مسکن طی 25 سال اخیر، انتظار می‌رود که طبق اصل لانه کبوتری، تامین مسکن مصرفی برای عموم خانوارها نسبت به گذشته ساده تر شده و درصد بیشتری از مردم صاحب خانه شده باشند. اما واقعیت بیانگر چیز دیگری است.

 افزایش اجاره نشینی، نتیجه حاکمیت سوداگری بر بازار مسکن

علیرغم موفقیت در افزایش ساخت مسکن طی دهه‌های اخیر شاهد کاهش نسبت خانوارهای دارای مسکن ملکی و افزایش اجاره نشینی در کشور بوده‌ایم.

درصد خانوارهای ساکن در واحدهای مسکونی معمولی ملکی و اجاره‌ای کشور

سال درصد خانوارهای ساکن در واحدهای مسکونی ملکی درصد خانوارهای ساکن در واحدهای مسکونی اجاره ای
1355 89 19
1365 83 14
1375 78 18
1385 69 25
1390 63 27

مرکز آمار ایران، سرشماری عمومی نفوس و مسکن

درصد خانوارهای ساکن در واحدهای مسکونی ملکی (90 ـ 1355)

به عبارت دیگر طی این سالها واحدهای مسکونی ساخته شده در کشور بیش از آنکه نصیب خانوارهای فاقد مسکن شود و نیاز مصرفی آنان را تامین نماید، به عنوان یک کالای سرمایه‌ای، مسکن دوم و چندم افراد متموّل را تامین کرده است.

لذا باید گفت علیرغم عملکرد مثبت در زمینه تولید مسکن، کارنامه سی و پنج ساله کشور در زمینه توزیع عادلانه مسکن بین خانوارها چندان رضایت بخش نبوده است. به عنوان یک نمونه، آمارها نشان می‌دهد که در فاصله سالهای 85 تا 90 تنها کمتر از 30 درصد از تولید مسکن کشور نصیب تقاضای مصرفی شده و مابقی در سیطره سوداگری قرار گرفته است.

حاکمیت سوداگری و متناسب با نیاز نبودن الگوی تولید، دو عامل رشد بدمسکنی

اما علت عدم توزیع عادلانه مسکن بین خانوارها و افزایش نسبت اجاره نشینی در کشور چیست؟ این مساله را می‌توان ذیل دو محور ریشه یابی کرد:

1ـ وظایف تنظیم گری دولت در بازار مسکن (معطوف به کنترل سوداگری)

در وهله اول دولت موظف است در بخش مسکن مانند سایر بخش‌های اقتصاد، به صورت هدفمند اقدام به تنظیم گری و سیاست گذاری نماید. اقدامات تنظیم گرانه دولت در این خصوص باید معطوف به کنترل سوداگری در بازار مسکن و حمایت از تقاضای مصرفی در مقابل تقاضای سرمایه‌ای باشد. این مهم از طریق ابزارهایی نظیر انواع مالیات‌های زمین و مسکن نظیر مالیات بر عایدی سرمایه (CGT)، مالیات بر خرید املاک گران قیمت (SDLT)، مالیات بر ارزش زمین (LVT) و مالیات بر خانه‌های خالی قابل تحقق است.

اما در عمل، عدم توجه به کنترل سوداگری در دولت‌های مختلف موجب شده که سهم زیادی از مسکن تولید شده در کشور، نصیب تقاضای سرمایه‌ای (مسکن دوم و بیشتر افراد) شود؛ حال آنکه بسیاری از خانوارها از داشتن یک مسکن ملکی محروم هستند. به طوری که در بازه سال 1385 تا 1390، حدود 70 درصد از تقاضای مسکن کشور را تقاضای سرمایه‌ای تشکیل داده است.

دولت‌های مختلف در ایران علیرغم تفاوت در جهت‌گیری‌های اقتصادی خود، در یک مساله مشترک بوده‌اند و آن عدم اهتمام به مقابله با سوداگری است. این روند نامطلوب در دولت یازدهم نیز تداوم یافته است. به طوری که در آخرین مورد، وزیر راه و شهرسازی در نامه‌ای به رئیس مجلس شورای اسلامی خواستار حذف بند مربوط به مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های خالی از لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم گردید.

2ـ وظایف تخصیصی دولت در بخش مسکن (طرح‌های تامین مسکن محرومان)

علاوه بر اِعمال سیاست‌های تنظیمی، برخی خصوصیات منحصر به فرد مسکن، موجب می‌شود که دولت‌ها ناگزیر از دخالت مستقیم در بخش مسکن شوند. ویژگی‌هایی نظیر نیاز اساسی همه خانوارها به مسکن، سهم بالای مسکن در سبد هزینه خانوار، محدود بودن نهاده‌های تولید مسکن نظیر زمین، غیر قابل واردات بودن کالای مسکن و زمانبر بودن پروسه تولید آن، خصوصیاتی هستند که می‌تواند بازار مسکن را در معرض پدیده شکست بازار قرار دهد. در چنین شرایطی دولت‌ها صرفا به اِعمال سیاست‌های تنظیمی اکتفا نمی‌کنند. بلکه جهت تامین مسکن اقشار محروم جامعه ورود کرده و طرح‌های گسترده‌ای را بدین منظور به اجرا در می‌آورند. دخالت دولت‌ها در زمینه تامین مسکن اقشار محروم جامعه با روش‌های گوناگون، دارای سابقه‌ای گسترده‌ در کشورهای توسعه یافته اروپای غربی است. در ایران، از آنجا که طبق اصل 31 قانون اساسی، دولت موظف به تامین مسکن نیازمندان شده است، این مساله اهمیتی مضاعف می‌یابد.

آمارها نشان می‌دهد طی سال‌های 1388 تا 1392 که طرح مسکن مهر در جریان بوده، وضعیت دسترسی اقشار محروم به مسکن بسیار بهبود یافته است که تشریح این واقعیت، مجال دیگری می‌طلبد. اما در دوره اخیر مسوولین دولتی با توسل به استدلال‌های منسوخ شده‌ای مبنی بر نفی دخالت دولت در بازار مسکن، از انجام وظیفه قانونی خود در تامین مسکن متناسب با نیاز برای محرومان شانه خالی می‌کنند. این در حالی است که در بسیاری از کشورهای سرمایه داری نیز در دوره‌های شکست بازار و عدم تطابق عرضه با نیاز، دولت‌ها مستقیما در بخش مسکن دخالت کرده و با طرح‌های گسترده تامین مسکن ارزان قیمت، نیاز اساسی خانوارها را تامین کرده‌اند.

به هر روی در این دوره شاهد حاکم شدن تفکراتی در کشور هستیم که لیبرال تر از منادیان لیبرالیسم در جهان می‌اندیشد. تفکراتی از جنس نظریه‌های کلاسیک قرن نوزدهم که در صورت تداوم، می‌تواند منجر به دور شدن بخش عظیمی از مردم از امکان تامین مسکن پایدار و نهایتا تشدید شکاف طبقاتی در جامعه گردد.

در مقابل اما باید گفت بخش عمده‌ای از تحقق هدف پیشرفت و عدالت ـ به عنوان الگوی آرمانی جمهوری اسلامی ـ در گرو دسترسی عموم مردم به مسکن متناسب با نیاز است. این مهم نیز با اتخاذ دو راهبرد “کنترل سوداگری از طریق ابزارهای مالیاتی” و “مداخله دولت از طریق مدیریت طرح‌های تامین مسکن محرومین” در میان مدت قابل دستیابی خواهد بود.

پی نوشت:

[1]. World Development Report 2006, Equity and development, World Bank, chapter 8, land justice and infrastructure, p163.

محمد مالکی، کارشناس برنامه ریزی شهری و منطقه ای

انتهای پیام /

لینک کوتاه این مطلب: http://edalatkhahi.ir/?p=16296

اخبار مرتبط


ارسال دیدگاه