پایین بودن تورم مسکن، مدیون مسکن مهر است

سیاست‌های دو سال اخیر دولت در عدم تقویت عرضه مسکن منجر به کاهش 50 درصدی تولید مسکن شده و پروانه‌های ساختمانی صادر شده از ماهانه 65 هزار واحد مسکونی، به ماهانه 30 هزار واحد طی یک و نیم سال اخیر تقلیل یافته است.

به گزارش عدالتخواهی، محمد مالکی دریادداشتی با عنوان «پایین بودن تورم مسکن، مدیون مسکن مهر است» نوشت:

عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی اخیرا در مورد وضعیت بازار مسکن، به ثبات قیمت مسکن اشاره کرده و گفت: نرخ افزایش قیمت مسکن در برابر تورم رقم بس یار پایینی است. وی این مساله را به عنوان یک نقطه قوت در بازار مسکن ذکر کرده است.

پیش از این نیز وزارت راه و شهرسازی در گزارش‌های کارشناسی خود بر این واقعیت تاکید نموده و از آن به عنوان نشانه تخلیه حباب مسکن و نزدیک شدن آن به قیمت‌های منطقی یاد کرده بود. اما در این خصوص ذکر چند نکته ضروری است:

1ـ قیمت مسکن نسبت به درآمد خانوار در ایران، 1.5 برابر استاندارد جهانی است

پایین تر بودن تورم بخش مسکن از تورم کل، به تنهایی بیانگر مناسب بودن وضعیت بازار مسکن نیست. بلکه مهم، تداوم یافتن این روند در یک بازه بلند مدت و تا زمانی است که “سهم هزینه مسکن از درآمد خانوار” به یک مقدار معقول برسد. در حال حاضر سهم هزینه مسکن از درآمد خانوار در ایران حدود 33 درصد است. در حالی که مقدار استاندارد آن در جهان بین 20 تا 25 درصد می‌باشد. به عبارت دیگر در حال حاضر یک سوم از درآمد خانوار ایرانی صرف تامین مسکن می‌شود. لذا ضروری است که روند ثبات قیمت مسکن تا زمان رسیدن قیمت‌ها به سطح استاندارد جهانی حفظ شود.

2ـ مسکن مهر موجب شد پس از 14 سال، تورم مسکن پایین تر از تورم کل قرار گیرد

آمار نشان می‌دهد که نگه داشتن رشد قیمت مسکن در سطحی پایین تر از رشد قیمت سایر کالاها، ارتباطی با عملکرد دوران فعلی وزارت راه و شهرسازی ندارد.

توضیح آنکه اتخاذ سیاست‌های مناسب در حمایت از تولید مسکن و تامین مسکن اقشار ضعیف و متوسط در دوره قبل موجب شد که پس از 14 سال، بالاخره از سال 1389 سرعت رشد قیمت مسکن، پایین تر از سرعت رشد قیمت عموم کالاها قرار گیرد. در واقع به ثمر نشستن طرح‌هایی همچون مسکن مهر ـ که آقای دکتر آخوندی کمتر روزی را بدون هجمه به آن به شب می‌رساند ـ سبب شده تورم مسکن از سال 89 تاکنون در سطحی پایین تر از تورم کل باقی بماند، تا وزیر راه و شهرسازی هم اکنون بتواند از پایین بودن نرخ تورم مسکن به عنوان یک موفقیت نام ببرد.

مقایسه روند تورم کل و تورم مسکن از سال 1375 تاکنون (درصد)

%image_alt%

* آمار مربوط به تورم مسکن، بیانگر میزان افزایش در “ارزش اجاری مسکن” است.

علیرغم رشد افسارگسیخته تورم در سال‌های 91 و 92، اجرای طرح‌های گسترده تولید مسکن در سال‌های پیش از آن موجب شد تا تورم مسکن در سطح بینابینی کنترل گردد. در بازه سال‌های 88 تا 92 با وجود متوسط تورم 25 درصد در کل اقتصاد، تورم بخش مسکن به طور متوسط 13 درصد بود. این در حالی است که از سال 75 تا 88 تورم مسکن همواره بالاتر از تورم کل بوده و خود یکی از عوامل اصلی افزایش قیمت‌ها در کل اقتصاد کشور به شمار می‌رفت.

محاسبات نشان می‌دهد چنانچه تورم بخش مسکن از سال 88 تاکنون، همپا با تورم شدید حاکم بر سایر بخشها پیش می‌رفت، هم اکنون اجاره بهای مسکن 50 درصد بالاتر از قیمت‌های فعلی بود. اما باید پرسید آیا سیاست‌های فعلی وزارت راه و شهرسازی، تداوم روند مثبت فعلی را میسر خواهد کرد؟

3ـ رشد قیمت مسکن، در حال پیشی گرفتن از شاخص تورم

 بر خلاف گفته وزیر، در حال حاضر تورم مسکن در مقایسه با تورم کل “بسیار پایین” نیست. تورم قیمت مسکن در سال 93، پس از 4 سال مجددا بالاتر از تورم کل قرار گرفت. در سال جاری نیز علیرغم ثبات قیمت مسکن در 5 ماهه اول سال، طی ماه‌های شهریور و مهر، افزایش قیمت مسکن بیشتر از نرخ افزایش قیمت سایر کالاها (تورم کل) بوده است.

%image_alt%

مقایسه روند تورم کل و تورم مسکن به صورت نقطه به نقطه در سال 94 (درصد)

بر اساس نمودار فوق طی دو ماه اخیر، بازار مسکن نتوانسته خود را با روند کاهشی تورم در سایر کالاها همراه نماید. شاید این مساله به افزایش معاملات و قیمت مسکن در فصل تابستان نسبت داده شود. اما در هر صورت تداوم این روند به معنای خنثی شدن تلاش‌های گذشته و افزایش مجدد قیمت مسکن با سرعتی بیش از نرخ تورم کل است؛ و این یعنی افزایش سهم مسکن از درآمد خانوار در آینده.

4ـ سیاست‌های فعلی بخش مسکن، عامل بی اثر شدن تلاش‌های گذشته

 سیاست‌های دولت یازدهم در بخش مسکن، طی دو سال اخیر منحصر به تحریک تقاضا از طریق افزایش وام مسکن بوده و سیاست‌های حمایت از تولید مسکن به کلی مغفول واقع شده است.

برنامه‌های تقویت تولید مسکن در این دولت، یکی راه اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان است که علیرغم همه تبلیغات، تاکنون تنها یک پروژه 60 واحدی را تامین مالی کرده است. دیگری نیز وام 100 میلیونی ساخت مسکن می‌باشد که بسیاری انبوه سازان عنوان می‌دارند نرخ سود بالای آن، وام مذکور را بلا استفاده کرده است.

سیاست‌های دو سال اخیر دولت در عدم تقویت عرضه مسکن منجر به کاهش 50 درصدی تولید مسکن شده و پروانه‌های ساختمانی صادر شده از ماهانه 65 هزار واحد مسکونی، به ماهانه 30 هزار واحد طی یک و نیم سال اخیر تقلیل یافته است.

%image_alt%

تعداد واحدهای مسکونی مندرج در پروانه‌های ساختمانی صادر شده در نقاط شهری کشور

لذا در شرایطی که کشور با کاهش تولید مسکن مواجه است، سیاست تحریک تقاضا می‌تواند منجر به افزایش تورم در بازار مسکن گردد.

در پایان باید گفت کاهش تورم بخش مسکن، ماحصل چندین سال برنامه ریزی و تلاش اجرایی است. این دستاورد، که پس از عبور از 13 سال سیاستگذاری ناموفق به دست آمده، باید سال‌ها تداوم یابد تا تاثیر آن در تامین آسانتر مسکن برای عموم مردم نمایان شود. لذا باید مراقب بود تا با اصرار بر سیاست‌های تک بعدی فعلی در بخش مسکن دستاورد مذکور به راحتی از دست نرود و مجددا به دوران پیش از آن بازنگردیم.

محمد مالکی

کارشناس اقتصاد مسکن و برنامه ریزی منطقه ای

منبع: فارس